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高层意见分歧房产税暂时难征收 北京无试点打算

2017-10-10 09:53

  财经中心国内财经宏观经济房产保有税征收谜团传将开征房产保有税

  4月17日《国务院关于遏制部分城市房价过快上涨的通知》的下发是2010年楼市的分水岭。二手房率先作出反应,成交量下降,然后是价格下跌,压力之下新房价格面临挑战,但仍有一些项目选择逆势涨价,不肯低下高昂的头,在这盘双方博弈的迷局中,谁会笑到最后?

  5月6日,恒大发布全国项目8.5折优惠的消息。5月10日,有称该优惠将于5月16日结束。5月12日,恒大发布声明,优惠结束是误读。5月16日,恒大地产集团董事局副、总裁夏海钧再次公开对,恒大8.5折策略不但没有结束,而且短期内都不会取消。

  夏海钧告诉记者,“虽然我们手上有200多亿的现金,但是还要继续积累现金,第一个是为了应对更为严峻的宏观形势,第二个是产品不受影响,第三个是抓住市场的机遇,这是公司战略目标。”在他看来,这一轮调控虽然带给整个市场重大转变,但对恒大而言却是未来发展的重要契机,恒大必须及时调整策略,以现金为王,抢占先机。

  5月16日,中粮万科假日风景紫苑项目正式开盘销售,报价为25000元/平方米。但据现场工作人员介绍,实际购房有2%的优惠,如一次性付款还有1%的优惠。算下来,其实际售价约为24200元/平方米。

  对此,万科方面表示,新一轮调控必然给市场带来影响,万科也将积极主动市场变化趋势,按照购房者愿意接受的价格卖房。

  有业内人士分析,若在1个月前开盘,紫苑项目所在的即便高开到30000元/平方米,依然不乏大量买家,万科此次25000元/平方米的价格,早在一个月前就放出风了,说明调控初起,万科就已经意识到市场的严峻。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为,恒大、万科的降价意味着新房市场的价格“拐点”呼之欲出。

  杨红旭认为,对那些项目众多的大型企业来说,降价利大于弊。其一,可以保持销售资金回笼态势相对稳定;其二,上市公司必须努力使业绩好看,不能因为惜售而使报表难看;其三,当前我国房地产企业巨头之间的竞争已趋于白热化,恒大、中海、绿地、绿城等都已明确想当行业老大,他们对市场份额的渴求远高于对单个项目的利润率;其四,抢先降价的企业将为自己的企业品牌加分。

  “恒大事实上已成为领头羊,跟随降价的企业和楼盘,接下来必然越来越多。其结果是,新房市场的价格拐点呼之欲出。”

  虽然相对于2008年,开发商的现金流情况普遍较好,但是,受企业发展力的,依然需要更多的资金滚动。

  据SOHO中国董事长潘石屹透露,新政出台后,他们通过今年上市公司的年报统计发现,70%以上的上市房企现金在100亿元以上,他认为如果保持目前的开发速度,这些企业可以撑两三年的时间。

  对此结论,北京易居房地产研究所副所长牟增斌并不认可,“除非企业不再做开发,否则,资金情况没有那么乐观”。他告诉记者,“现有资金上百亿的企业开发能力一般都很强,如果没有足够的土地,很难吃饱,其中,上市公司还要对股东对盈利负责,因此,必然要一定的开发速度和拿地规模。但这些公司基本都在一线城市和较好的二线城市发展,这些城市的地价很高,在新的土地出让制度下,企业运营需要的土地成本非常高,因此资金并没有表面上呈现出来的那么乐观。”

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,开发商的资金来源主要有两个,一是销售回款,二是银行贷款及其它融资,当前二者都已出现了问题。

  据一位房地产业内人士透露,现在基本上是拿不到开发贷了,要求土地质押不算,公司必须还要有50%的自有资金。想通过股市融资的企业也碰了钉子。据了解,从去年10月份开始,44家上市房企申请再融资,其中包括万科高达112亿元的股权融资计划、保利96亿扩股融资、金地48亿元的定向增发,44家上市房企拟募集资金合计超过千亿元。但至今未有一起获批。

  杨红旭指出,去年下半年以来拿高价地较多的企业开始变得难受,土地出让金的支付方式已发生重大变化,像以前那样拖欠地价款几无可能。因此,自今年2月份开发商的资金宽松度达到顶点之后,正在快速收紧,下半年仍不促销的企业将置身尴尬境地。

  5月12日,一则“上海近日将出台楼市调控细则并征收房产税”的消息占据各大网站的显著。有消息称,上海若试点实施,北京也将紧随其后。据记者了解,北京目前暂时无征收房产税打算。但业内人士表示,房地产税如果真能在持有环节征收,的确将对房价起到很好的作用。

  消息称,上海正紧锣密鼓讨论制订上海楼市调控细则,其中包括房产税征收办法。最终选定的方案是应用现有的房产税概念,初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据,如果符合征税条件,需按年支付相当于房产价值8‰的房产税,计税基础为评估价而非房产成交价。

  但记者从北京税务部门获悉,目前暂无消息表示北京也将试点征税。一位与北京相关部门有密切接触的人士告诉记者,目前尚未获悉任何北京要征收房产税的消息,而且据他了解,即便上海开征,北京短期内也不会征收,“过程非常复杂,需要衡量、考虑的太多。”

  5月初,国务院法制办财政金融司副司长季怀银通过透露:“开征住房保有环节的税收,是住房市场健康发展的治本之策,也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策,早开征比晚开征好,但需分步实施而非一蹴而就。”

  该谈话被视为对开征住房保有环节税的基本框架和政策措施已基本成形,但半个月后,税务部门传出的消息却否定了此前市场的猜测。

  5月17日,国家税务总局新闻处处长牛新文向中国证券报记者表示:“按照现行的,税收立法权在中央,也就是说中央来定,地方去执行,地方没有出台新税种。”这否定了上海欲征收房地产税对相关法规的解释权,使得房产税试点征收出现明显的缺失。

  北京易居房地产研究所副所长牟增斌认为,如果房地产税开征,必然成为楼市标杆事件,对有效目前的房价有积极作用。

  “征收房地产税还是在打击投资投机,”牟增斌分析道,“目前投资投机主要表现在中高端住宅和多套住宅购买方面,征收房地产税可以在持有环节增加成本,从而使得部分房源入二手房市场,增加供应量,缓解供需关系。”

  北京市房地产协会副秘书长陈志也认为,目前尚未得到任何关于征税的消息,还需要看调控的效果和整体经济的走势。

  太平洋国际集团投资顾问有限公司首席执行官贾卧龙认为,目前,房地产行业的税赋征收主要集中在房产的流转环节,而本该作为重头戏的地产保有环节却成为税收的一个盲点。征收房产税不仅可以加大投机性购房者的投资成本,也有利于我国房地产行业的整体。

  据狙房网对41个新政之后有新盘入市项目价格的统计显示,绝大多数项目价格在新政之后基本无变化。41个项目中,25个项目价格无变化;7个项目价格略有下降,其余项目价格有小幅上调。

  21世纪不动产分析师齐凡指出,开发商现在并不缺钱,2009年全年和今年3-4月销售的火爆和房价的暴涨,让开发商回笼了大量资金。即使在成交量低迷的情况下,大部分房地产开发商的现金流也能支撑一年。而不缺钱的开发商,不会主动降价。

  但房地产市场的日益在变化着。“大部分开发商能支持一年”的结论,是在现有政策不变的背景下才成立。如果再开发商的开发贷款,如果再对商品房预售款账户实行专门管理,如果再对住宅开征房产税,则大部分开发商的支撑时间最持半年,其中少数开发商在听到正式对住宅开征房产税的消息后将不得不立即降价。齐凡认为,可以肯定,随着时间的推移,会有更多开发商加入主动降价的队列,而且降价幅度会越来越大。

  我爱我家副总经理胡景晖表示,所谓扛的结果到最后还是要低头或者还是要做一些价格的调整,与其这样的话,与其扛到最后还是要降,还不如早点降,达到一个大家都认可的水平。任何一个购房人都有一个心理价位,一个开发商和购房者都能接受的价位。

  狙房网主编周晓溪认为,总体来讲,新房尚未出现价格明显下调的迹象,但是绝大多数盘已经“停涨”,与此前新房价格“跳涨”的情形相比,目前新房价格已经处于“冷静期”。虽然目前开发商手上的资金流还很充裕,扛价能力也很强,但万科等龙头房企项目价格的小幅回调,出的“降价”信号,可能会对同行造成很大的“降价”压力。新房价格在经过“冷静期”后可能会步入“回调期”。

  新政一个月,二手房交易量下滑7成以上,期房交易量下滑5成以上。业内人士分析,目前影响最大的是中端产品和低端产品,真正的高端产品相对较为乐观。

  最近,北京楼市新政细则出台半个月后,楼市整体交易量应声下挫,市场预期惨淡,观望气氛弥漫。

  包括恒大旗下楼盘等项目更打出“先升价,再打折”的旗号,“明降暗升”的营销手段甚嚣尘上,楼市面临新一轮的博弈,孰是孰非,莫衷一是。

  统计显示,近期不少新开盘项目实际开盘均价均低于开盘之前的预计均价,降幅在2000-5000元/平米不等。有传言,众多投资买家已经悄然离开楼市转战海外市场。

  对此,北京高策房地产顾问公司董事长李国平断言,新政对楼市的作用,短期内会导致销量下降,但价格仍表现为购房者和开发商之间的博弈,北京楼市依然暗潮涌动,新政将对不同产品市场影响不一,高端市场相对乐观。

  据记者随机调查发现,北京高端市场的买房多对新政的反应平和,他们认为,新政将不影响他们的购房计划。一位陈姓客户表示,投资北京高端房产主要是着眼市场未来预期。虽然短期内北京楼市表现出一定的动荡,但是从中长期发展态势看,作为文化中心的首都,未来北京房价仍有一定空间。

  市场分析人士表示,虽然利用房贷紧缩这一重要举措调控楼市,但高端市场的买家资金实力雄厚,不差钱恐怕是高端楼市普遍的市场现状。

  位于CBD核心区的禧瑞都相关负责人告诉记者,对高端产品而言,主要客户群体购房并不是为了投资或投机,更多只是一种资产配比,现在流动性过剩是现实,这部分客户的资金在没有更好的去向时,购置高端物业依然是首选。“在实际接触中,高端客户对市场前景更看好。”

  据介绍,禧瑞都在5月刚推出的新楼客户意向登记中,一周时间,已有30组客户登记购买。在项目现场,一些港澳台买家对目前CBD区域房价反应平淡,普遍认为能接受区域7-10万元/平方米的销售价格,他们表示,与同地段的价格相比,北京CBD的房价仍有上升空间。

  按照北京新规细则的,自4月30日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。

  一位资深人士表示,限购政策对中高端项目的确会有影响,但从上一轮调整看,核心区的优质项目抗跌性很好,在通胀预期下,这些资金多半还是要回到楼市,但他们会慎重选择真正好的项目,因此,核心区的优质项目就成为首选。

  美籍华人、律师事务所合伙人张先生很看好CBD,认为根据CBD东扩计划,未来的区域交通将得以改善,国际化氛围更浓郁,配套更完善。他正在重点考虑禧瑞都、星源汇、圣世一品等项目,目前更偏重禧瑞都的一套三居室,“170平方米,精装修,大尺度面宽和层高,面向CCTV一侧的开窗面达到近16米。主卧以及客厅的整墙开窗,感觉舒适温馨。最重要的是居住社区半围合,私密性更强,闹中取静。”

  记者从红玺台、唐宁ONE等高端项目获悉,业内人士分析,面对购买的新政,买房人将更倾向于选择稀缺资源的优质产品,其中城市核心区的大户型高端房产将是中高端买家的首选。

  首付款提高了,购房人凑不齐首付,想退房但开发商不同意。日前,上上城就迎来了这样一场“退房风波”,“新政前签合同交首付,新政后开发商通知说办不了贷款,要加首付,不加首付就认定是我违约,不但房子没有了,还要收我房款20%的违约金,这太不合理了”,一位上上城购房者说。近百名上上城的购房者欲在“国十条”前签完购房合同交完首付,“国十条”出台后,却被开发商告知贷款批不下来,需要提高10%-15%的首付款,银行才能批贷。但开发商摆在他们前面的只有两条:要么加首付,要么解约但却要不回首付款。

  不光新房市场这样的尴尬,二手房市场购房贷款比例也屡创新低,在新政中,无论之前是否贷款买房,也无论之前是否已经将手中房产售出,只要名下有房产或者是使用过贷款,在各个银行以及公积金中心面前,都算二套房,不仅首付比例提高,甚至有可能被银行放贷。于是从5月1日到5月15日,在京购买二手房贷款客户仅为两成,被放贷的购房者占到了总数的三成以上。

  记者了解到,商业银行以及公积金的“认房又认贷”解释:购房者名下有房或者有贷款记录两者只要符合一条,就被认定为第二套或者多套房产。而此前的标准是只认贷不认房,现在的双重审核标准已经让不少改善型需求被认定为“二套房”,荧灿地产数据显示,最近被银行因为三套房被拒签的客户占到了总数的三成以上。

  目前购房者或者属于三套房被拒贷,或者因为担心二套房利率太高而全款购房,使得在京购房贷款比例创下历史最低值。房地产交易管理网数据显示,从5月1日到5月15日,二手房7144单网签中,贷款的仅有1458单,只占总数的20.38%,其余的成交全部是全款支付。而往常,每月按揭贷款比例都在40%-50%之间,全款支付只占半数。

  今年4月中,王先生通过中介公司购买了一套位于朝阳区望京花园95平米的2居室,并在购房协议中约定最迟需在5月15日之前将房款交给卖方,否则将承担违约风险。孰料,随着国十条、京12条的陆续出台,王先生已经无法按原计划的时间拿到贷款。

  据北京凯盛经略公司市场分析员透露,像王先生这种因为贷款难度加大、审批流程拉长而面临违约的情况,在房产政策频繁出台的近期尤为常见。王先生在新政前一般只需5个工作日左右就从银行拿到放款,付给卖方,而新政出来后,银行为规避放款过程中的风险,使得实际办理过程中的内部审核时间和实际办理需要时间双重叠加,拉长了贷款的审批流程。

  新政出台后,北京市多家银行对于二套房贷款的主要判定依据仍是征信系统。即使已经还清贷款,但因为在征信系统中有过贷款记录,所以王先生的新购房产还是属于2套,需要执行2套房首付5成的。

  荧灿地产总经理顾辰天认为放贷从严是一把双刃剑,对于合理的购房需求以及改善型需求来说是“饮鸩止渴”。不是长久之计,而一旦政策放开,这些需求必将全面爆发,但是开发商土地购进方面也创下历史最低值,等于说两三年后商品房供应极为紧缺,一旦需求爆发,供应不足,房价可能出现报复性上涨。顾辰天认为,应尽快落实北京住建委“出售唯一住房再购算首套”的政策才能疏导合理的购房需求。

  北京房地产协会副秘书长陈志认为,北京的政策时间点是5月1号以后,它的法律节点应该以真正进行网签为准,一手房也是,跟开发商签订了,交订以后在网上有签约了。二手房也是,双方已经到相关部门进行网签的。在这个时点以前的应该还按照原来的政策执行,因为有些人会因此带来巨大的首付损失。