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地方财政吃紧 房产税清算网收紧

2017-10-03 02:51

  根据财政部公布的数据,2012年1月-6月,与房地产相关的税收收入下降,1月-6月契税、房地产营业税同比分别下降9.9%和8.5%,比去年同期增速分别回落37.4个和27.9个百分点。

  与此同时,1-6月土地实现收入1379.95亿元,同比增长14.7%,比去年同期增速回落76.4个百分点。土地收入占税收总收入的比重为2.5%。土地收入增速明显回落的主要原因是房地产交易额萎缩。1-5月商品房销售额同比下降9.1%,比去年同期增速回落27.2个百分点。

  不但税收增幅出现下滑,各地土地出让金更是大幅下降。财政减收,各地除了加大推地力度,变相放松调控外,另一项重要的工作是对房地产行业重点加强了税收征管。

  今年5月,广东省下发的一份文件显示,今年一季度广东省来自房地产业的税收增速明显下降,其中营业税同比下降17%。“广州、深圳下滑得最明显,税务局压力很大。”一位知情人士透露,广州税务局因此选择了165个房地产项目,深圳则选了120多个项目进行税收清算。“房地产行业的税负太重,主要是营业税、土地、企业所得税三座大山。对京沪深穗几个城市的房地产企业来说,如果按照预征的税率来算,税额大概占销售额的8%―12%,平均10%,但如果清算不打折扣的话,那税额得相当于销售额的20%。但如果是星河湾这样的项目,税额就得占到销售额的30%左右。”

  据上述人士透露,以前清算都是光打雷不下雨,但今年以来,随着各地财政减收局面显化,清算面和力度越来越大。“据了解,北京目前有6000多个项目达到清算条件,最近三年清算了4000多家,还有2000家没清算,今年也将陆续清算。”上述人士说,本来一个房地产项目销售额1亿,如果按照预征税率,交税1000万元,一清算就变成了2000万元。“目前来看调控不会放松,今年预计很多地方的税收都可能完不成任务,税务局压力也很大,因此肯定会加强清算。”他说。

  国务院参事室参事、中央财大税务学院副院长刘桓表示,土地如果从严征收,征上来的税收能翻好几倍也不一定。

  今年上半年,湖南湘潭岳塘地税强化房地产行业土地管理。截至6月底,累计入库土地1005万元,同比增收706.68万元,增幅高达236.62%。

  中国房地产税务筹划网总裁李明俊表示,在今年从严监管后,不少房地产企业找上门来,咨询能不能通过避税的方法节省点税。“这是一个趋势,对房地产企业而言,他们要交的税比他们想象的要重,过去一般就是偷税,这已经成了定时,风险很高,不少房产商最后因为这个进去了。而如果从合理的角度,其中10%―30%是可以通过节税手段进行筹划的。”

  李明俊说,一个年销售额30亿元的房产公司,缴纳4.5亿元税,10%就是4500万了,节税空间还是很大的。

  今年,广东省加大了土地清算力度,一家房地产企业上了清算名单,找到李明俊做纳税筹划。这家房地产企业的某个房地产项目分一二期开发,一期均价5500元/平方米,二期均价9000元/平方米,成本只相差100元/平方米。按照清算,分期开发必须分期清算,而因为土地是超额累进制,所以二期的税负会比较高。“这个时候项目已经竣工了,做筹划空间已经很小,我们给想了办法就是一二期裹在一起清算。”李明俊解释说,因为对于分期是什么定义,国家没有一个明确的标准,发改委有立项批文,规委有规划许可证,销售有预售许可证,税务局有项目备案登记表。出于现金流考虑,开发商在拿规划许可证的时候可能会倾向于分期办证,因为分期办就可以分期缴纳平均成本约200―300元/平方米的规费,如果是1000亩地,假设可以盖100多万方的房子,那规费就得交两三亿,这就涉及资金安排问题。税法原文只提到“以有关部门批准的有关分期标准为准”,但并没有具体写明是按照哪个“有关部门”的相关文件为准。

  李明俊说,广州市曾经发文,分期标准可以按照发改委立项批文为准。于是他就以此为依据将一二期合在一起清算,将成本平均化,节省了3800万元税款。

  一家房地产企业在找当地税务师事务所出具土地的鉴证报告时,税务师发现该项目涉及的某拆迁单位是法人,该单位拿到拆迁款后没有为其提供,因此认为这项高达5000万元的拆迁成本无法抵扣。李明俊发现,一份广东省发的文件中提到,如果法人要交营业税就需要提供,不交营业税就可以不给。他以此为依据税务所,由此,土地加企业所得税两项加起来节税2700万元。

  还有一家房地产企业,由于按照土地相关清算,该项目销售达85%以上,已达到清算条件,但当时项目公司和建筑工程公司的工程决算还未进行,建筑公司的有些还没开,结算时工程实际支出5亿,开了4亿,还有1亿元当时尚未拿到,决算后才取得。税务师事务所的税务师认为这张1亿元的在结算日期之后才开出,无法抵扣成本。对此,李明俊找到税法依据,提出收入三个月内的都可入账,为该公司扳回一局。“以前,开发商结工程款,都是能拖则拖,现在为了节税,等到要结算了,实在拖不下去了,就给建筑商钱了。”李明俊说,按照,项目如果分成两次清算,后续清算的15%的成本是按照前期总成本来抵扣,而不是按照后期成本来抵扣,因此开发商早点结清工程款,把成本尽量往前开,不要拖延,否则在税收清算时可能会遇到成本难以抵扣的麻烦。

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