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袁钢明的16万亿房产税是怎么算出来的?

2017-10-03 02:51

  袁钢明:中国的房地产市场非常不健康,暴涨、泡沫、普通人买不起,主要原因就是没有征房产税。一旦房子成为投资性、投机性商品,房价越高人们越买,如果政策不加以调控的话,价格只会越来越高。

  身为中国社会科学院欠发达经济研究中心主任,袁钢明一直是中国开征房产税的提倡者。早在2013年,他就呼吁“北京早该征收房产税”了。

  在《财政收支矛盾加重,开征房产税迎契机》一文中,袁钢明通过计算得出:如果中国全面开征房产税,按1%的税率计算,预计每年能带来1.6万亿元的收入,地方因为土地出让收入下滑导致的财政缺口将得以填补。

  12月18日,被认为是中国经济重要风向标的中央经济工作会议在北京召开,会议定调打响四大领域歼灭战,化解房地产库存赫然在列,而出台房产税、加快农民工的市民化、推进以满足新市民为出发点的住房制度,都是试图化解房地产库存的手段。

  高达1.6万亿的房产税收入到底是怎么计算出来的?数字计算牵出了哪些问题?中国到底需要怎样的房产税制?袁钢明就此接受了时代周报的采访,既对一些质疑作出了回应,也一抒了自己对中国房市痼疾的看法。

  时代周报:首先说说1.6万亿这个数字吧,感觉似乎不现实:按照两个试点城市上海和重庆的做法—除去免征部分—可征税的范围其实非常小。这个1.6万亿是不是估计得太高了?

  袁钢明:本来我写的那篇文章不是专门谈房产税的,文章前面讲的是中国面临的财政困境,最后提到用房产税来解决,因此给出的只是一个大体的数字。

  1.6万亿是怎么算出来的?我的这个计算方法还从没有人用过。一些财税专家做过中国房地产总的估值,包括任志强,也在一些场合计算过,但他们用的是其他办法,我认为我的这种计算方法更简单、准确。

  首先算全国住房面积。2013年《工作报告》中指出,2012年底,城镇和农村人均住房面积32.9平方米、37.1平方米。按照以往的增长速度,现在中国的人均住房面积已经超过35平方米,所以其实我还少算了。也有其他专家提出,按城镇常住人口算不对,比如农民工是没有房子的,所以这么算是高估了,但是注意:统计局说的是人均居住面积,而不是人均拥有住房的面积,人均居住面积的分母就是包括农民工、租房者在内的城镇常住居民,口径是一致的。

  然后是商品房的均价。国家统计局没有公布,但是可以用2014年的全国商品房销售额76292亿元,除以2014年全国商品房销售面积120649万平方米(数据来源:国家统计局网站),算出来是6300多元,我取了6300元。

  再把人均住房面积33平方米乘以7.49亿的城镇常住人口,再乘以6300元,就得到全国住房总价值是156.3万亿元,最后乘以1%的税率,就得到了1.6万亿。

  至于为什么用1%的税率来计算?我在文章里没有解释,现在大家也都不知道未来房产税会怎么征收,或许我应该在原文里加一句话:“不同的房产税征收方案会有不同的税率。”

  当然,要是按照已有的房产税征收方案,比率会非常低,可能连0.1%都不到,但是这种征收面很小、税率又很低的房产税制,不可能成为范本,甚至连试点都算不上,否则中央在相关文件里会写上“推广试点方案”这样的话,但目前我们没有看到任何文件或比较的人肯定过已有的方案。地方不愿征房产税,只是做样子,这种征税方式既达不到调控房地产的目的,也解决不了财政收入的问题,不可能成为未来方案的参考。

  为什么我用了1%的税率?这在国内的确没有依据,我参考的是美国,但美国各个州也不一样,但1%是最低的,高的则到了3%,我认为取1%是合理的。

  我也在文章中提到了,考虑一定比率的免征,这个1.6万亿元还要打个折扣,但具体要打多大的折扣?得看具体的征收方案。关于免征的标准,我认为最可能的是根据家庭人均住房面积来算,而不是按几套房来算;至于免征的面积,为照顾中低收入者,最可能的是在国家统计局公布的人均居住面积以下,合理的征法应该是人均居住面积低于一定水平时免征。考虑到中国严重的住房不平等,即便以人均居住面积作为免征面积,也会有很大比例的房子处在征税范围内。我推断免征房产税的比例最多不会超过50%。也就是说,1.6万亿最多打个5折。

  事实上,1.6万亿还有往上走的可能:一是根据国际通行做法,一般会对自住需求之外的房产征高于基准税率的税;二是中国的住房面积只会少算不会多算,有大量空置房、没有被统计的房子,一旦推行不动产全国统一登记,房子会更多。空置房按15%估算,高税率征收,征收总额将增大到2万亿。

  去掉最高数和最低数,取中间数还是1.6万亿左右。考虑到各种因素,我估计最后国家可以征到的房产税在1万亿到1.6万亿之间,只不过文章里没有写这么具体。我抛出1.6万亿这个数字,大家可以来讨论。

  时代周报:你刚才提到美国,但是美国本身的房价相对收入来说不那么高,而中国尤其是大城市的房价这么高,按1%的税率来征税,对中国人来说显得负担很重、难以接受。

  袁钢明:这是另一个问题了。根据现在中国的情况,可能需要渐进的过程,一开始的时候税率低一点,等到房地产市场达到比较稳定成熟的状态了,就可以用一个比较标准的税率,比方说五年内税率从多少进展到多少。

  袁钢明:这是一目了然的。房产税必然会房市的投资投机性需求,使房地产投机热潮降温,房产税只可能减少土地出让收入,而且到现在为止,房产税跟土地出让收入相比要少得多。所以过去几年里,房产税和土地出让收入是冲突的。

  我在文章里提到的,土地出让收入下降的这一新情况,使不少地方心里有点发毛,但现在地方仍然把土地出让收入当成一块肥肉,不肯放手。过去两年里,中国土地出让收入之高是前所未有的,2013年是4.1万亿,2014年是4.3万亿,缓解了全世界都在关注的中国地方财政问题,但是大家都知道,靠土地收入解决地方财政问题是根本不可持续的,等到住房过热扩展空间没有了,土地财政就到头了。

  时代周报:今年早些时候,有报道说房产税已经进入立法规划阶段,你认为这大概会是怎样的一个推进速度?

  袁钢明:目前看还很遥远,进入立法规划以后,等个五年十年都有可能。但是,从公共财政转型和经济持续健康发展的角度来说,房产税在未来不得不征。

  时代周报:房产税出台后对房价的影响分两种预测,一种是房价崩盘,一种是进一步推高房价?你怎么看?

  袁钢明:中国的房地产市场非常不健康,暴涨、泡沫、普通人买不起,主要原因就是没有征房产税。一旦房子成为投资性、投机性商品,房价越高人们越买,如果政策不加以调控的话,价格只会越来越高。中国现在的房地产市场基本是靠投资投机性需求支撑的,开征房产税会把这些需求下去,所以没有什么坏处。

  现在有两种可能性。一种是房价下降,了一般老百姓自住的需要,这种下降常合理的,并且能够为自住型的房产市场打下永续不止的发展基础。但也有另一种可能性,就是普通老百姓也都抱着炒房投机的心态,比方说百分之六七十的买房行为都抱着挣钱的心理,那么房产税一征,大家都慌了,都不想要那么多房子了,比如说两口人住一套六七十平米的就够了,这就会产生普遍的抛售,房价就会暴跌,跌过百分之五十的可能性都存在,因为中国的房产市场已经被搞坏了,全民就像炒股一样在炒房。

  但是就算后一种情况发生,也不会有多,因为中国毕竟还有很大的自住需求,不会发生像日本那样的情况,事实上日本房价下跌也不是暴跌。我已经把日本研究得很清楚了,日本房价在几十年里降了一半,平均一年降了3%-5%,还没有中国去年降得厉害。日本经济的长期衰退还有政策失误等其他原因,并不是单纯房价下跌所致。

  房产税的全面开征,毫无疑问会让房价下跌,投机的人就自然会付出代价,但对非投机的、买房自住的老百姓来说是有益的,因为这样就提供了一个更廉价的、改善型住房市场。现在很多所谓的改善型需求,其实根本不是改善型,而是投机型,很多人是看到房价上涨的趋势、为投机获利而去“改善”,不是真的为了改善居住而去改善。我在另一篇文章里写过,我根本不认为现在中国的房地产市场是刚性需求或者“改善性需求”。

  时代周报:刚刚召开的中央局会议提出,要化解房地产库存,其中一个手段是通过加快农民工的市民化,推进以满足新市民为出发点的住房制度,扩大有效需求,稳定房地产市场。你怎么解读这一消息?

  袁钢明:这个消息出来以后,各大房地产上市公司股票上涨,房地产商高兴得不得了。所谓消化库存就意味着政策支持,比如给买房的人各种补贴,减税、降息,以此刺激需求,并没有把控制“投机性需求”放在一个明确的上。

  让农民工买房是一些学者的提法,这也是纸上谈兵,中国的农民工根本买不起房。

  房地产要去库存是形势所迫,再不去库存,行业危机就会出现。大量的房地产开发商贷了很多款,房子卖不出去—开发商破产还是次要的—主要是会给银行带来很大冲击,从这个必要性和紧迫性来考虑,中国房地产要去库存。目前国家并没有明确提出通过什么方式去库存,降价的方式还是提价的方式?现在看起来是要用提价的方式,其实最简单、最正确的办法,就是降价销售。

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